皆様こんにちは

春に向かっていたかと思えば急に寒くなって寒風が吹き荒れたり、
本当に分かりづらい気候ですね。
お昼頃に外出する時は夜の気温を確認して服装選びをしないとツライ思いをします^^;

さて、今日は弊社のコンサルティング事例の3話目

売却を考えている方や過去に経験した方なら馴染みのある流れかと思います。
ただ、不動産業者の闇というか、悪しき慣習のような部分が浮き彫りになる経過がありますので、
是非最後まで目を通して頂ければと思います。
ちなみに、私がいうところの闇、悪しき慣習の部分に（※）マークを付けて途中で説明を加えています


今回のお客様は相続で取得された戸建（土地建物）を売却しようとされている方でした。

不動産を売却しようか…と思い立った時に皆さんはどのような行動を起こされるか？

・ポストによくチラシが投函されている不動産業者に相談する
・ネットで検索したり一括査定サイトに登録する
・取りあえず聞き馴染みのある大手の業者に相談する
・過去にお世話になった業者に相談する

多くの方がこのような動きをされると思います。

このお客様も大手の不動産業者数社に査定依頼を出し、
最も高い査定額を付けた業者に依頼されていました（※1）


しかし一向に売れないし問合せも少ない

別に売り急いでいたわけではないものの、当初の説明と随分と違うな…と思っていたそうです。
そして依頼してから1か月ほど経った頃、反響が少ないので少し価格を下げさせて欲しい
と担当から連絡が入り応じることに（※2）

それでも問合せは増えず、また価格を下げたいとの要望が…

本当に下げなきゃダメなのか？じゃあ幾らなら売れるのか？
そう悩んだ結果、セカンドオピニオンのように私に相談を頂きました。


まず当初からの詳しいお話をお聞きすると、一番最初の査定額の闇が明らかとなりました。

（※1）複数の業者で売却の査定額を取ると、その度に査定額が上がっていきます。
なぜか？高い金額で査定した方が売却依頼を受けやすくなるからです。
複数で取らなくても、仲介業者が出す売却査定額は相場より高くなる傾向が強いです。
（※2）高い査定額でお客様からの売却依頼を受けておいて、徐々に売れる金額に下げさせていくという仲介業者がよく使う手法です。
一度売却の情報を出してしまっていること、仮測量を行ったり、図面を作成してもらったりしているため何となく断りづらい状況が作られていることが多いです。

一通りお話を聞いてから、実際に現地に行ってみました。
実際に物件を見てみると、査定額では評価しづらい素晴らしい部分が多くありました。
・大手ハウスメーカーで建築された建物
・平均的な建物と比較してかなり大きい
・高い仕様で建築されている
・防音室があるなど特殊性がある

建物を見た直感で、ここまでスペックの高い建物を現在の価格で売却してしまうのは勿体ないと確信しました。
まだまだ頑張れる建物であることは間違いなく、媚びないといけない建物ではない。

お客様も売り急いでいないため、当面は賃貸で貸し出して建物に稼いでもらってはどうでしょうか？
と提案を売却から賃貸運用に切り替えました。

お客様も予想外の提案だったようで驚いていましたが、
本当に借り手が付くのか？
手直しに相当なお金を掛けなければならないのでは？
とご不安な様子でした。

室内を見る限りそこまで大きな手直しは必要なく、クロスの張り替え程度で充分と判断。
募集を開始したところ早々に賃料600,000円／月で申込が入りました。

その後、現在まで長期に亘り順調に賃貸運営を継続中で、現在の売却可能額も当初の売却希望額と大差ありません。
つまり今までに得た賃料収入はそのままプラスとなりました。
（都内一等地で一般的な戸建てを購入できるだけの収入を得られました）

今回のことを通して最も大きな問題として提起したいのは、最初に売却相談を受けた業者がお客様の不動産の持つ可能性を検証せず、ただ売却する方向にしか考えを持たなかったことです。
とはいえこの業者に限らず、「売却を検討中している」と相談すると売却の提案しかしない不動産業者が殆どです。

それがお客様やその不動産にとってのベストチョイスならいいですが、他の選択肢を一切考慮せず、不動産の適正な価値も考えずに進めてしまうのはプロとしてどうなんだ？
と思えてなりません。

お客様が当初相談していた業者は誰もが知っている超大手の不動産業者です。
名前を聞いただけで何となく安心してしまうと思います。
でも私から見れば、相手が素人であることをいいことに卑怯だと感じます。
・売れないと分かっている金額で依頼を受ける。
・お客様が断りづらい状況を作り上げる（測量・図面作成・流通機構への登録等）


弊社は売上のために提案すべき内容を変えることは絶対にしません。
お客様にとって最善の方法があるなら必ずその方法を提案します。


まあ…ウチは会社が小さいので、お客様から見た時にそもそもの安心感がないことは強く自覚してるつもりです 笑