皆さんこんにちは

今年の開花予想、平年並か少し遅れるってニュースで見ました。
とはいえ、平年並という感覚が全く違うことに戸惑ってます。
私が子供の頃は入学式に桜が満開、桜の花びらが落ちている通学路を通っていました。
今は卒業式や終業式ですもんね。


さて、連続となりますが今日は「コンサルティングって何をするの？」#2です。

今日は弊社で取り扱った借地権のコンサルティング事例を一つ紹介しようと思います。

実は借地権に関するコンサルティング事例は弊社の中でもかなり多く、
借地権で悩んでいる方と近い事例があるかもしれないので今後もいくつか取り上げていきます。

借地権は日本各地に多く存在し、広く知られた土地の「保有形態」です。
※敢えて保有形態と記します


今回のお客様は私の娘が通っていた小学校時代のパパ友です 笑
「実家が借地権なんだけど両親も住まなくなるからどうしたもんかね？」
という会話から始まりました。

当初は全く仕事として受け止めておらず、
相続に備えて権利関係とか確認しておいた方がいいから一応調べておくね。
という程度でした。

調べた結果、旧法借地権と呼ばれる借地権（最も一般的な借地権）ということが分かり、地代の滞納などがないことを確認。

友人は相続を受けても誰も住まないから地主に返した方がいいのかな？
という考えだったようですが、借地権は強固な権利であり売却可能なこと、
借地権消滅の原因となる行為が無ければ永続的に保有し続けることができることなどを説明し、
一つの資産として考えられることに驚かれつつも、真剣に考えたいとのことで正式に仕事として依頼を受けることに。

ここで、最初に記した、借地権は土地の「保有形態」ということについて少し記します。

多くの方は「所有している」→「所有権」　「借りている」→「借地権」
という考え方に支配されすぎているように感じます。

所有しているから強い。借りているから弱い。
という思考の方が本当に多いです。

所有権で土地を持っていても、固定資産税、都市計画税を支払わなければなりません。
支払わなければ都税事務所、県税事務所から差し押さえられます。
一方、
借地権は地主さんへ地代を支払わなければなりません。
支払わなければ債務不履行によって借地権が消滅します。

何が違うんでしょう？
所有権で土地を持っていれば、一切何の支払いも生じないというのなら分かります。
でも、決して安くはない税金を納めなければ国に取られてしまうわけです。

借地権というのは、法に定めたルールを守っていれば突然失う権利ではありません。
建物を保有する目的でその土地を利用できる立派な権利です。
その権利は売却も出来ますし活用することもできます。
地主さんが無理難題を押し付けてきても、権利が守られる法の鎧もあります。

なので、借地権は土地の「保有形態」と私は考えます。


とはいえ、大手であっても借地権を取り扱いたがらない不動産業者は非常に多いです。
理由は簡単。手間と時間が掛かり知識が求められること、金融機関の融資が通りづらいこと。
です。

でも、所有権だろうと借地権だろうと、私から見れば全く同じ不動産の権利です。

弊社は借地権を一切敬遠することなく取り扱います。


話を元に戻します^^;


まず最初に取り組んだのは、借地権のまま保有し活かす方法の模索です。
・建物が築60年近く経過し建て替えが必須
・駅から徒歩5分以内と好立地なためアパート経営も可能
・土地賃貸借契約（借地権契約）の残存期間が5年以内のため更新時期に合わせて行動したい

借地上の建物を建て替える際には地主さんの承諾が必要です。

この地主さんの承諾というのも借地権トラブルの中で多いと思います。

トラブルに発展するケースの地主さんの意見
・親（祖父）が好意で貸したんだから返すのが当たり前
・他の借地権者はみんな返してもらってきた
・土地を貸しているのではなく建物を貸している認識、だから借家だ
・借地になっていることで折角の土地をどうすることも出来ない。出て行って欲しい

このような意見をお持ちの地主さん、結構多いですよね。

昔は借地権の契約も曖昧で口約束も多く、1代のつもりで貸した。亡くなったら返すと思ってた、ということもよく耳にします。
でも、徐々に借地権の権利が法律で強固なものに変わっていった経緯があって、それを地主さんたちは知らなかったり認めていないんですね。

今回の地主さんも友人（借地権者）の親の代で色々とあったらしく、
建て替えは認めたくない。売却も認めたくない。返して欲しい。
という強い意向でした。

地主さんの意思が固かったので、直ちに弁護士に依頼し借地非訟手続きに着手しました。
借地非訟手続きとは、譲渡や建て替えの承諾をしてくれない地主さんから借地権者を守るために、
地主さんに代わって裁判所が許可を出してくれる制度です。


今回の借地非訟の申請は二つ。※同時申請です
①建て替えの承諾を得る。
②譲渡の承諾を得る。
※同時申請は不可能という弁護士や業者がいますがそんなことはありません。

裁判所に申請してから約3か月、譲渡承諾と建て替え承諾を同時に取得。
※承諾料はこちらから金額提示する必要がありますが、妥当か否かは裁判所が判断してくれます。

方向が譲渡と決まったので、直ちに売却の手続きに入りました。
こちらは意外とすぐに見付かり、借地権の売買契約を締結。
非訟事件で取得した建て替え承諾を用いて、現在購入者にてアパートの建築を進めています。


借地権の売却ですが、所有権価格よりは低くなります。
借地権の取り扱いが苦手な業者、金融機関もいます。
でも、やり方、進め方が重要です。


最後に…
借地権のトラブルには過去の様々な遺恨が影響していることが殆どです。
しかも代替わりしているので、そのことを知らない当事者の方が多いです。

代替わりした途端に態度が変わる地主さんもいます。
親は好意で貸してたけど、私にはそんな義理がないとか言い出す人もいるんですよね。

そういう時はドライに割り切ったお付き合いをするのも方法の一つです。


借地権で約束事が明確になっていない方、放置してはダメです。
もし気になる方は是非一度ご相談ください。

基本的には一都三県が中心ですが、相談だけでしたら日本全国お受けします 笑